2026년 세제 개편, 무엇이 달라질까? 종부세·양도세 핵심 총정리!
세무법인 엑스퍼트
- 작성일2026년 08월 07일
세무법인 엑스퍼트 논현점 재산컨설팅센터 이정근 세무사입니다.
8월 3일 재정경제부가 '2026년 세제개편안'을 공식 발표했는데요.
이번 개정안은 보유시 및 양도세 전반에 걸쳐서 주택을 몇 개 가지고 있느냐가 아닌,
실제로 그 집에 거주하는지를 기준으로 세금을 판단하겠다는 굳은 의지를 보여주고 있습니다!
이로 인해서 많은 분들이 "이제 내 집은 어떻게 되는 거지?", "어떤 게 바뀐 거지?"라고 생각하시고 계실텐데요..
다주택자는 물론이고, 지방 근무·자녀 학군 때문에 본가에 살지 못하는 직장인, 전월세로 살며 집주인인 분들까지 요즘 부동산에 관심을 갖고 계신 분들도 같은 고민을 하고 계실 거라고 생각합니다!!
그래서 오늘은 2026년 부동산 세제개편안의 핵심만 정리해서 빠르게 알려드리겠습니다!
★ [핵심요약]
이번 개편의 핵심은 세 가지입니다.
① 종부세는 집 수 중심에서 실거주 중심으로 이동, ② 양도세는 장기보유특별공제를 거주 중심 공제로 재설계, ③ 다주택자에게는 2027~2028년 한시 완화 창을 열어줬다는 점입니다.
- 실거주 1세대 1주택 종부세 기본공제: 12억 → 14억 원
- 비거주 1주택·다주택 기본공제: 12억 → 9억 원, 다주택자는 계산식도 강화
- 장특공은 2028년부터 거주 비중 확대, 2029년부터는 거주 연 8%씩 최대 80% 구조로 전환
1. 종부세, 이제는 “몇 채”보다 “실거주”가 핵심입니다
종부세는 매년 6월 1일 기준 일정 가액 이상의 부동산 보유자에게 부과됩니다.
이번 개편에서 가장 눈에 띄는 변화는, 종부세 판단 기준이 단순한 주택 수에서 실거주 여부 중심으로 이동한다는 점입니다.
| 구분 | 개편 내용 | 실무 포인트 |
|---|---|---|
| 실거주 1세대 1주택 | 기본공제 12억 → 14억 원 | 정부 설명상 시가 약 20억 원까지 종부세 대상에서 빠질 수 있음 |
| 비거주 1주택·다주택 | 기본공제 12억 → 9억 원 | 다주택자는 계산식 변경으로 거주용 주택이 없으면 더 불리해질 수 있음 |
| 공정시장가액비율 | 현행 60%에서 단계적 인상 | 1주택은 내년부터 70%, 3주택 이상은 2028년 80%까지 확대 |
특히 초고가 구간에서는 세율도 올라갑니다. 과세표준 6억 원 초과(시가 약 32억 원 수준) 구간부터는 세율이 기존 1.3%에서 2% 이상으로 높아질 수 있고, 3주택 이상은 최고 5%까지 적용될 수 있습니다.
2. 양도세는 “오래 가진 집”보다 “오래 산 집”이 유리해집니다
지금까지는 오래 보유하기만 해도 장기보유특별공제로 최대 80%까지 공제를 받을 수 있었지만, 이번 개편은 이를 사실상 거주 중심 구조로 바꾸고 있습니다.
| 시점 | 공제 구조 | 핵심 변화 |
|---|---|---|
| 2028년 | 보유 연 2% + 거주 연 6% | 보유보다 거주 비중이 커짐 |
| 2029년 | 거주 연 8%씩, 최대 80% | 보유 공제 폐지, 순수 거주 중심 전환 |
| 2028년 | 인별·물건별 공제 한도 20억 원 | 고가주택 공제 한도 도입 |
| 2029년 이후 | 공제 한도 10억 원 | 대형 양도차익에 대한 과세 부담 확대 |
쉽게 말하면 10년 동안 실제 거주해야 80% 공제 구조에 가까워집니다.
즉, 보유만 오래 하고 실거주가 부족한 고가주택 보유자는 과거보다 세 부담이 크게 늘 수 있습니다.
3. 다주택자에게는 2027~2028년이 사실상 정리 골든타임입니다
정부는 보유세는 강화하면서도, 다주택자가 지금이라도 정리할 수 있도록 양도세 중과 가산세율 한시 완화를 열어두었습니다.
| 시점 | 2주택자 | 3주택 이상 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 현행 (26.5.10 이후) | 기본세율 + 20%p | 기본세율 + 30%p | 중과 재개 상태 |
| 2027년 | 기본세율 + 5%p | 기본세율 + 10%p | 한시 완화 시작 |
| 2028년 | 기본세율 + 10%p | 기본세율 + 15%p | 한시 완화 지속 |
| 2029년 이후 | 기본세율 + 20%p | 기본세율 + 30%p | 본래 수준 복귀 |
또한 10년 거주 1세대 1주택자에게는 양도소득 기본공제를 2,500만 원으로 확대하는 내용도 함께 담겼습니다.
이미 올해 5월 10일 이후 중과세율로 신고·납부한 다주택자도, 정부 설명대로라면 소급 적용·경정청구 대상이 될 수 있어 후속 시행령 확인이 필요합니다.
4. 시장 영향과 현실적인 포인트
이번 개편은 실거주 1주택자와 비거주·다주택자의 세금 격차를 명확히 벌리는 방향입니다. 그래서 고가주택 시장은 2027년 전후로 매물이 늘 수 있고, 반대로 20~30억 원 이하의 상대적으로 부담이 덜한 주택은 더 선호될 가능성이 있습니다.
다만 전월세 가격, 공시가격, 금리, 경기 흐름까지 함께 움직이기 때문에 세제 개편만으로 방향을 단정하기는 어렵습니다.
특히 실거주를 못 채운 1주택자는 지금 매도할지, 세입자 퇴거 후 실제 거주를 채울지, 다주택자는 2027~2028년 창을 활용할지부터 따져봐야 합니다.
FAQ
이번 2026년 세제개편의 핵심은 단순합니다.
종부세는 실거주 중심, 양도세는 거주공제 중심, 다주택자는 2027~2028년 정리창이라는 흐름을 먼저 이해해야 합니다.
세무법인 엑스퍼트 재산컨설팅센터는 신고 단계부터 세무조사를 대비하여
국세청 출신 세무사들과 2차 검증을 진행하고 있습니다.
▶ 엑스퍼트 재산컨설팅센터와 함께 하세요
❇ 단순한 신고가 아닌, 목적에 맞는 맞춤 절세 설계가 필요하다면 지금 상담을 받아보세요.
- 재산컨설팅
- 2026 세제개편안
함께 읽으면
