1주택자 장특공제 유지, 비거주자 어떻게 불리해질까?
세무법인 엑스퍼트
- 작성일2026년 05월 18일
최근 부동산 시장에서 가장 크게 번진 세금 이슈 중 하나는 단연 '1주택자 장기보유특별공제(이하 장특공제) 폐지 및 축소 논란'입니다.
지난 4월, 국회에서 1주택자의 장특공제를 전면 폐지하거나 한도를 크게 줄이는 소득세법 개정안이 잇따라 발의되면서 시장이 크게 흔들렸는데요.
하지만 2026년 5월 4일, 김용범 정책실장이 기자간담회를 통해 "장특공제는 당연히 유지되며, 폐지는 정부 입장이 절대 아니다"라고 밝히면서 불안감은 어느 정도 해소되었습니다. 여기서 우리가 짚고 넘어가야 할 가장 중요한 포인트는 국회의원이 제안한 '법안 발의'와 현재 실제로 적용되는 '현행법'은 전혀 다르다는 점입니다.
그렇다면 2026년 5월 현재 기준으로 장특공제는 어떻게 적용되고 있으며, 특히 왜 '비거주자'가 불리한 위치에 놓이게 되는지 상세히 알아보겠습니다!
★ [핵심만 먼저]
1. 지금 확실히 확인되는 팩트 3가지 (2026년 5월 기준)
확정되지 않은 뉴스에 휩쓸려 불안해하기보다는, 현재 공식 법령과 국세청 자료를 기준으로 정확한 사실을 먼저 인지하는 것이 중요합니다.
- 장특공제 제도 자체는 유지 중입니다: 소득세법 제95조에 규정된 장기보유특별공제 제도는 여전히 유효하게 시행되고 있으며, 전면 폐지된 사실이 없습니다.
- 고가주택 최대 80% 공제 구조 유지: 1세대 1주택자가 양도가액 12억 원을 초과하는 고가주택을 매도할 때, 보유기간별 공제율(최대 40%)과 거주기간별 공제율(최대 40%)을 합산하여 최대 80%까지 세금을 감면해 주는 혜택 역시 현행법상 유지 중입니다.
- 비거주자는 현행법상 이미 확연히 불리합니다: 1세대 1주택의 파격적인 세제 혜택은 철저히 '국내 거주자'를 위한 제도입니다. 비거주자는 1세대 1주택 비과세 혜택과 최대 80% 장특공제 혜택에서 원천적으로 배제됩니다.
2. 왜 비거주자가 이미 불리한가요?
많은 분들이 "앞으로 법이 바뀌면 비거주자가 불리해진다"라고 오해하십니다.
하지만 정확히 말씀드리면, 비거주자는 이미 현행법상으로도 상당히 불리한 위치에 있습니다.
소득세법상 비거주자(해외 이민자, 장기 체류자 등 국내에 183일 이상 거소를 두지 않은 자)가 국내 주택을 매도할 경우,
설령 1세대 1주택 요건을 갖추었더라도 12억 원 이하 비과세 혜택을 전혀 받을 수 없습니다.
또한 주택을 10년 이상 장기 보유했더라도, 1세대 1주택용 최대 80% 공제율이 아닌 일반 장기보유특별공제율(1년에 2%씩, 최대 30%)만 적용받게 됩니다.
이로 인해 거주자와 비거주자 간의 세금 차이가 적게는 수배에서 많게는 수십 배까지 벌어지게 됩니다.
3. 거주자 vs 비거주자 국내주택 양도 시 차이
국내 1주택을 매도할 때 거주자 여부에 따라 세금 혜택이 어떻게 달라지는지 표로 정리했습니다. (1세대 1주택 요건 충족 가정)
| 구분 | 거주자 (1세대 1주택) | 비거주자 (국내 1주택 보유) |
|---|---|---|
| 12억 원 이하 비과세 | 적용 가능 (요건 충족 시) | 적용 불가 (전액 과세) |
| 장특공제 한도 | 최대 80% (보유 연 4% + 거주 연 4%) | 최대 30% (보유 연 2%씩) |
| 적용 공제율 표 | 소득세법 제95조 [표2] | 소득세법 제95조 [표1] |
4. 앞으로 누가 특히 주의해야 할까요?
현재 정치권과 정부의 세제 개편 논의 방향을 살펴보면 '실거주자 보호'와 '비거주 및 단순 보유자 혜택 축소'로 요약됩니다. 제도가 어떻게 다듬어질지는 확언할 수 없으나, 정책 방향성을 고려할 때 다음 분들은 민감하게 상황을 지켜보셔야 합니다.
- 거주기간이 짧은 고가 1주택자: 주택 보유만 오래 하고 실제 거주한 기간이 없다면, 향후 거주 요건이 더욱 강화될 경우 공제 혜택이 대폭 줄어들 가능성이 꾸준히 검토되고 있습니다.
- 해외 체류, 이민 등 비거주 상태인 소유자: 이미 비과세와 80% 공제가 배제된 상태이므로, 자산 매각 시점과 본인의 거주자/비거주자 판정 여부를 세밀하게 따져보아야 합니다.
5. 2026년 7월 세제개편안 전까지 무엇을 점검해야 하나?
아직 기획재정부의 공식적인 2026년 7월 세제개편안이 발표되기 전입니다. 따라서 확정되지 않은 개정안만 보고 섣불리 주택을 헐값에 매도할 필요는 없습니다.
다만, 향후 세법이 철저히 실거주 중심으로 재편될 가능성을 염두에 두고 '내가 현재 세법상 거주자인지 비거주자인지', 그리고 '실거주 요건을 어떻게 채울 것인지', 마지막으로 '어느 시점에 매도하는 것이 유리한지'에 대한 사전 시나리오를 점검해 두는 것이 현명합니다.
FAQ (자주 묻는 질문)
※ 장특공제 핵심과 개정 시 주의사항까지 영상에 모두 담았습니다.
지금 바로 영상을 통해 더 자세한 설명을 꼭 확인해 보세요!
https://youtu.be/doUECILaVWg?si=X4L-VMmQRoaBk8vZ
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