최근 부동산 시장에서 가장 뜨거운 키워드는 단연 '다주택자 양도소득세 중과 유예 종료'입니다. 조정대상지역 내 다주택자에게 무서운 중과세율이 다시 적용되기 시작하면서, 세금 부담을 줄이기 위한 치열한 고민이 시작되었습니다.

그런데 시장에서는 흥미로운 현상이 관찰되는데요, 

단순히 세금을 계산해 보면 양도세가 6억 원일 때 증여세가 13억 원으로 훨씬 비싸게 나오는데도 불구하고, 매매가 아닌 '증여'를 선택하는 분들이 급증하고 있습니다. 

상식적으로는 선뜻 이해하기 어렵죠. 그래서 오늘은 그 이면에 숨겨진 장기적인 절세 전략에 대해 짚어보겠습니다!

★ [핵심 요약]

단순히 눈앞의 '양도세 vs 증여세'만 비교하면 양도세가 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 고액 자산가의 경우 향후 발생할 50%에 육박하는 '상속세' 부담을 미리 줄이고, 우량 자산의 미래 가치 상승분을 가족 생태계 안에 온전히 남기기 위해 증여를 선택합니다. 즉, 단순 세액 비교가 아닌 '가족 전체의 장기적인 세부담을 고려한 전략적 결정'입니다!

1. 2026년 5월 10일, 다주택자 양도세 중과 부활

먼저 세법의 흐름을 정확히 짚고 넘어가야 합니다. 2026년 5월 9일 자로 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되었습니다. 

이에 따라 5월 10일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 무거운 페널티가 부여됩니다.

• 2주택자: 기본세율에 20%p 가산
• 3주택 이상: 기본세율에 30%p 가산 (최고 70%대가 넘는 세율 적용 가능)
• 장기보유특별공제: 혜택 배제

이러한 막대한 세금 부담 때문에 자산가들은 제3자에게 집을 팔아 현금화하기보다는, 차라리 세금을 내더라도 자녀나 배우자에게 자산을 넘겨주는 '증여'로 방향을 틀고 있는 것입니다.

2. 고액 자산가의 진짜 고민은 '상속세'입니다

눈앞의 증여세가 양도세보다 더 비싼데도 굳이 증여를 하는 진짜 이유는 '상속세'에 있습니다. 자산 규모가 크고 연령대가 높을수록 최종적으로 직면하는 가장 큰 장벽은 상속세입니다.

예를 들어, 총자산이 100억 원(강남 아파트, 상가, 토지 등)인 고액 자산가의 경우 상속이 개시되면 배우자 공제 등을 차감하더라도 최대 50%에 육박하는 상속세율이 적용되어 30~40억 원 이상의 거액의 세금이 발생할 수 있습니다. 대부분의 자산이 부동산에 묶여 있다면 유가족은 이 세금을 내기 위해 알짜 부동산을 급매로 처분해야 하는 상황에 놓이게 됩니다.

여기서 중요한 것은 사전 증여의 '타이밍'입니다. 국세청 기준에 따라 피상속인이 상속인에게 10년 이내, 상속인이 아닌 사람(사위, 며느리, 손주 등)에게 5년 이내에 증여한 재산은 상속세 계산 시 다시 합산됩니다. 따라서 하루라도 일찍 증여하여 합산 배제 기간을 넘기고, 증여 이후 발생하는 자산의 미래 가치 상승분을 자녀 세대에게 이전하는 것이 궁극적인 절세의 핵심입니다.

3. 양도 vs 증여, 결정 전 꼭 비교해야 할 체크포인트

자산을 처분할지 물려줄지 고민 중이라면, 가족의 자산 구성과 현금 흐름을 바탕으로 아래의 기준들을 종합적으로 비교해보아야 합니다.

4. 특수관계인 거래 시 반드시 주의할 점

최근 양도세와 증여세 부담을 동시에 피하기 위해 부모 자식 간에 시세보다 저렴하게 매매(저가양수도)를 시도하는 사례가 많습니다. 하지만 과세관청의 모니터링은 매우 촘촘하므로 다음 사항을 각별히 주의해야 합니다.

• 저가양수도와 취득세 폭탄: 특수관계인(가족) 간 거래 시 지급한 대가와 시가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억 원 이상인 경우, 세법에서는 단순 매매가 아닌 증여로 간주해 증여세를 부과할 수 있습니다. 또한, 부당행위계산 부인 규정에 따라 취득세 역시 시가를 기준으로 무겁게 부과될 수 있습니다.
• 증여세 대납 시 '재증여' 문제: 증여세는 재산을 받은 수증자(자녀)가 직접 현금으로 납부하는 것이 원칙입니다. 만약 자녀의 현금이 부족해 부모가 세금을 대신 내주면, 국세청은 이를 '재증여'로 보아 추가로 증여세를 과세합니다. 자금 출처가 부족하다면 요건 충족 시 수년에 걸쳐 이자를 내며 분할 납부하는 '연부연납' 제도를 활용해야 합니다.

5. 꼭 바로잡아야 할 잘못된 상식 4가지

1. 상속재산은 '기준시가'로만 평가된다? (X)
   원칙적으로 상속재산은 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매사례가액, 감정가액 등 '시가(市價)'로 평가하는 것이 대원칙입니다. 예외적인 경우에만 보충적 평가방법(기준시가 등)을 사용합니다.
2. 상속 후 팔면 양도세가 무조건 0원이다? (X)
   상속 당시 평가된 시가가 나중에 양도할 때 새로운 취득가액이 됩니다. 양도차익이 줄어들 수는 있지만, 상속 이후 가격이 더 오르거나 평가 방식에 차이가 생기면 양도세는 충분히 발생할 수 있습니다.
3. 현금이 없으면 부모가 증여세를 내줘도 괜찮다? (X)
   앞서 강조한 것처럼 수증자의 세금을 대신 내주면 대납액 자체가 추가 증여(재증여)가 됩니다. 반드시 수증자의 자기 자금으로 납부해야 하며, 어려울 경우 연부연납을 우선 검토해야 합니다.
4. 증여가 늘 정답이다? (X)
   총자산 규모가 크지 않아 상속세 면제 한도 내에 있거나, 자산가치 상승 가능성이 낮고, 자녀의 세금 납부 능력이 전혀 없다면 굳이 거액의 취득세와 증여세를 내면서까지 사전 증여를 할 필요는 없습니다.