65세 이상 고령층 지방 이주, 양도세 최대 50% 감면?!
세무법인 엑스퍼트
- 작성일2026년 08월 07일
세무법인 엑스퍼트 논현점 재산컨설팅센터 이정근 세무사입니다.
8월 3일, 정부가 '2026년 세제개편안'을 발표하면서 고령층의 지방 이주를 유도하는 양도세 감면 제도가 공식적으로 도입됐는데요.
65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 2027년 양도세의 50%(5억원 한도), 2028년 30%(3억원 한도)를 감면받을 수 있게 됩니다.
동시에 지방 세컨드홈 과세특례의 대상 지역과 주택가액 기준도 한 단계 확대됐고요.
이에 따라 지방 주택시장 활성화에 대한 기대가 커지고 있는데요, 일부 시각에서는 "현금 흐름이 부족한 고령 1주택자에게 매도 유인이 될 수 있다"는 의견이 나오고 있는 반면, "요건이 타이트해 수도권 매물 증가 효과는 크지 않을 것"이라고 평가했습니다. 또 부동산업계에서는 "세제 혜택 이상의 유인이 있어야 대규모 이주가 가능하다"는 현실적인 목소리도 나오고 있죠.
제도를 보면 정말 매력적인 숫자들이 눈에 띄지만, 막상 실제 효과가 어디까지 나타날지는 단순한 숫자만으로는 판단하기 어려운 것 같습니다..
그래서 오늘은 고령층 양도세 감면 정책의 핵심 내용과 실제 절세 효과, 그리고 현실적인 한계까지 정리해서 알려드리겠습니다!!
★ [핵심요약]
65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면, 2027년 양도세 50%(최대 5억 원), 2028년 30%(최대 3억 원) 감면을 받을 수 있습니다. 다만 대상 주택은 수도권 5년 이상 거주, 양도일 기준 2년 이상 계속 거주 요건을 갖춰야 하고, 양도 후 5년 이내 수도권 재이주 또는 수도권 주택 취득 시 감면세액이 추징됩니다.
- 고령층 지방 이주 유도: 2027년 50%·5억 한도, 2028년 30%·3억 한도
- 10년 이상 거주 1세대 1주택(양도가액 30억 이하)은 기본공제 250만 원 → 2,500만 원 확대
- 지방 세컨드홈 과세특례와 다주택자 중과 한시 완화도 함께 확대
1. 이번 정책의 핵심은 무엇인가요?
정부는 이번 제도를 통해 수도권 주택시장 안정과 지방 인구·주택시장 활성화를 동시에 노리고 있습니다.
특히 은퇴 이후 수도권의 높은 생활비 부담 속에서, 장기간 보유한 주택의 양도차익을 활용하기 어려운 고령층에게 지방 이주를 하나의 선택지로 만들겠다는 취지로 볼 수 있습니다.
| 이주 연도 | 감면율 | 최대 감면 한도 | 핵심 요건 |
|---|---|---|---|
| 2027년 | 50% | 5억 원 | 65세 이상 1세대 1주택자, 수도권 주택 처분 후 비수도권 이주 |
| 2028년 | 30% | 3억 원 | 동일 구조, 감면율·한도만 축소 |
2. 요건은 생각보다 타이트합니다
이번 제도는 단순히 “집을 팔면 세금이 줄어드는 혜택”이 아니라, 실제 지방 정착을 전제로 합니다. 주요 요건은 다음과 같습니다.
- 대상: 65세 이상 1세대 1주택자
- 대상 주택: 수도권에서 5년 이상 거주한 주택
- 거주 요건: 양도일 기준 2년 이상 계속 거주
- 사후 관리: 양도 후 5년 이내 수도권 재이주 또는 수도권 주택 취득 시 감면세액 추징
추징 사유가 발생하면 절감 효과가 사라질 뿐 아니라 가산세 문제까지 이어질 수 있습니다.
즉, 세금만 보고 움직일 제도가 아니라 5년 이상 비수도권 정착이 가능한지까지 함께 판단해야 합니다.
3. 함께 봐야 할 다른 세제 변화
이번 개편에는 고령층 지방 이주 감면 외에도 중요한 변화가 함께 들어 있습니다.
- 10년 이상 거주한 1세대 1주택자(양도가액 30억 이하)는 연 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 확대
- 다주택자(조정대상지역) 양도세 중과세율 한시 완화
- 지방 세컨드홈 과세특례 대상 지역 및 주택가액 기준 확대
- 지방 세컨드홈 1주택 특례 적용기한은 2029년 12월 31일까지 3년 연장
특히 지방 세컨드홈 특례는 광역시를 제외한 비수도권 전 지역으로 확대될 예정이고, 수도권 접경 인구감소지역·인구감소관심지역의 주택 가액 상한도 공시가격 4억 원에서 6억 원으로 상향됩니다. 즉, 완전한 지방 이주뿐 아니라 “수도권 1주택 유지 + 지방 보조 거주” 전략도 같이 검토할 수 있게 된 셈입니다.
4. 실제 절세 효과는 누구에게 클까요?
모든 고령층에게 동일하게 큰 효과가 나타나는 것은 아닙니다. 이미 1세대 1주택 비과세 요건에 가깝거나, 양도차익이 크지 않은 주택은 새 감면의 체감효과가 제한적일 수 있습니다.
반대로 강남·한강변·서초 등 양도차익이 큰 고가주택처럼 과세표준이 크게 형성되는 경우에는 50% 감면 + 5억 원 한도가 실제로 작동하면서 절감액이 수천만 원에서 더 커질 수 있습니다. 결국 이 제도는 “모든 고령층의 지방 이주”보다, 양도차익이 큰 1주택 고령층에게 강한 유인을 주는 구조에 가깝습니다.
5. 숫자만 보고 결정하면 안 되는 이유
시장에서는 기대와 한계가 동시에 나옵니다. 일부는 현금흐름이 부족한 고령 1주택자에게 유인이 될 수 있다고 보지만, 다른 한편에서는 요건이 엄격하고 생활권 이동 부담이 커서 효과가 제한적일 것이라는 평가도 있습니다.
실제로는 자녀와의 거리, 병원 접근성, 교통, 생활 인프라가 더 큰 변수입니다. 세제 혜택이 매력적이어도 정주 여건이 맞지 않으면 대규모 이주로 이어지기 어렵다는 점은 반드시 감안해야 합니다.
FAQ
이번 정책은 숫자만 보면 매우 매력적이지만, 실제로 중요한 것은 양도차익 규모, 5년 정착 가능성, 그리고 다른 절세 대안과의 비교입니다.
단순히 “감면이 크다”보다, 내 상황에서 실제로 얼마나 줄어드는지부터 계산해 보는 것이 먼저입니다.
세무법인 엑스퍼트 재산컨설팅센터는 신고 단계부터 세무조사를 대비하여
국세청 출신 세무사들과 2차 검증을 진행하고 있습니다.
▶ 엑스퍼트 재산컨설팅센터와 함께 하세요
❇ 단순한 신고가 아닌, 목적에 맞는 맞춤 절세 설계가 필요하다면 지금 상담을 받아보세요.
- 재산컨설팅
- 양도세
함께 읽으면
